Vender uma habitação pode trazer muitas dúvidas — especialmente quando se trata de impostos. Para quem vive em Portugal e está a vender a habitação própria e permanente (HPP), uma das maiores preocupações é: “Quanto vou pagar de imposto sobre mais-valias?”
Explicamos o que são as mais-valias, como pode usufruir ou que despesas pode ter com as mesmas e, com um exemplo prático no final, mostramos como pode calculá-las. Leia este artigo e saiba com o que pode contar!
Então, o que são “Mais-Valias” e “Proveitos Líquidos”?
Mais-Valia é o lucro da venda. Pode ser calculado através da seguinte fórmula:
💡 Mais-Valia = Valor de Venda – (Valor de Aquisição + Despesas elegíveis)
Proveito Líquido é o valor que efetivamente recebe:
💡 Proveito Líquido = Valor de Venda – Saldo do Empréstimo Hipotecário
Importante: O reinvestimento deve ser feito com os proveitos líquidos e sem novo crédito.
- Imóvel era a HPP do vendedor
- Reinvestimento em nova HPP (PT ou UE/EEE)
- Prazo: até 36 meses após ou 24 meses antes da venda
Exemplo Prático
- Valor de Venda: €850.000
- Valor de Aquisição: €300.000
- Melhorias: €50.000
- Empréstimo remanescente: €250.000
- Proveito Líquido: €600.000
- Mais-Valia: €500.000
Reinvestimento Total (€600.000)
100% isento. Imposto: €0
Reinvestimento Parcial (€180.000)
- 30% da mais-valia isenta: €150.000
- Tributável: €350.000 × 50% = €175.000
- IRS (48%): ~€84.000
Sem Reinvestimento
- Mais-valia tributável: €250.000
- IRS (48%): ~€120.000
Tabela Comparativa
| Cenário | Reinvestido | Isenção | Base Tributável | Imposto |
|---|
| Total | €600.000 | 100% | €0 | €0 |
| Parcial | €180.000 | 30% | €175.000 | ~€84.000 |
| Nenhum | €0 | 0% | €250.000 | ~€120.000 |
Aconselhamos a que planeie com antecedência, guarde documentos e avalie o reinvestimento com atenção.
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